건물주 대신 '리츠'로 월세 받기: 미국 VNQ vs 국내 리츠, 세금 떼고 어디가 더 남나?(부동산 간접 투자, 리츠 투자)

 

안녕하세요. 웰스루트(Wealth Route)입니다.

 

2025년부터 주식 시장이 유례없는 활황을 보이고 있지만, 여전히 우리 한국인들의 마음속 깊은 곳에는 '부동산 불패'라는 막연한 믿음이 있는 것 같습니다. 얼마 전, 오랜만에 중학교 동창들인 A, B, C와 저녁 식사를 하며 나눈 대화가 오늘 포스팅의 시작점이 되었습니다.

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1. 아파트 매수, 전세, 웰세 각자의 고민

최근 영끌해서 마포의 한 구축 아파트를 매수한 A는 요즘 생각이 많다고 합니다.

대화의 시작은 친구 A의 아파트 매매를 축하 하면서부터 였습니다.

 

WR : A야 이번에 내집 마련한거 정말 축하한다! 이제 서울자가에 공기업 다니는 과장님이니까 부장 승진만 하면 되겟다.

 

A : 마포에 집 샀다고 다들 축하해 주는데, 사실 매달 나가는 대출금 때문에 숨이 턱턱 막혀. 이건 내 집이 아니라 은행 집이지. 구축이라 수리비도 만만치 않고, 내가 잘 산 건지 회의감이 들어.

 

C : 집주인께서 배부른 소리 하고 계시네. 나는 지금 월세 사는데 집주인이 보증금 올려달라고 할까봐 무서워. 대출이라도 받아서 서울에 등기 친 네가 승자지.

 

B : 그래도 유튜브 같은 데 보면 차라리 매매나 월세가 전세보다 낫다는데, 나는 전세 살고 있어서 내가 제일 불안한 것 같아. 내 전세금은 제자리인데 전세사기 당할까도 무섭고 그동안 집값 많이 오르면 다음엔 어떡하나 막막하다...

 

저는 친구들의 대화를 묵묵히 들으며 고개를 끄덕였습니다.

대한민국에서 '내 집 하나'를 갖는다는 것은 단순한 자산 증식을 넘어선 정서적인 안식처라는 의미가 큽니다.

 

하지만 주식 시장이 이토록 뜨겁고, 소수점 거래로 누구나 우량주를 살 수 있는 시대에, 꼭 수억 원의 빚을 지고 실물 부동산을 사야만 부동산 시장의 성장을 누릴 수 있는 걸까요?

 

원하는 것은 무엇이든 ETF로 만들 수 있는 시대입니다.

이번 기회에 A처럼 무거운 대출 없이도 부동산 시장에 올라탈 수 있는 리츠(REITs) ETF에 대해 알아보겠습니다.

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2. 리츠(REITs)란 무엇인가?

리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산(오피스, 물류센터, 데이터센터, 주택 등)에 투자하고, 여기서 발생하는 임대료 수익과 매각 차익을 투자자에게 배당하는 상품입니다.

쉽게 말해, 내가 건물주가 되어 직접 임차인을 관리하는 대신, 전문 운용사가 관리하는 건물의 '지분'을 주식처럼 사고파는 것입니다.

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3. 미국 부동산의 상징 : VNQ( NYSE Arca : Vanguard Real Estate ETF)

미국 리츠 시장은 세계에서 가장 크고 성숙한 시장입니다. 그 중심에 서 있는 종목이 바로 VNQ입니다.

• 기초 자산 : 미국 내 상장된 다양한 리츠 종목들에 분산 투자합니다.
• 포트폴리오 : 단순 주택뿐만 아니라 데이터센터, 물류센터, 통신탑 등 미래 성장성이 높은 인프라 부동산 비중이 높습니다.
• 배당 수익률 : 연 평균 3~4% 수준을 유지하며, 분기마다 배당을 지급합니다.
• 특징 : 미국 경기 흐름과 밀접하게 연동되며, 유동성이 매우 풍부하여 언제든 현금화가 가능하다는 장점이 있습니다.

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4. 한국 리츠의 성장 : TIGER 리츠부동산인프라(KRX: 3292000)

국내에서도 리츠 시장이 빠르게 성장하고 있습니다. 대표적인 ETF로는 'TIGER 리츠부동산인프라'가 있습니다.

• 기초 자산 : 맥쿼리인프라, SK리츠, ESR켄달스퀘어리츠 등 국내 우량 리츠와 인프라 종목에 투자합니다.
• 배당 수익률 : 연 6~7% 수준으로, 미국 VNQ보다 상대적으로 높은 배당률을 자랑합니다.
• 세제 혜택 : ISA(개인종합자산관리계좌)나 연금저축을 통해 투자할 경우, 배당소득세 절세 혜택이 매우 큽니다.
• 특징 : 국내 오피스와 물류센터, 통신 시설 등을 기반으로 하여 한국 경제와 부동산 시장의 움직임을 반영합니다.

4-1. 친구들에게 꼭 해주고 싶은 말, 세금만 아껴도 수익률이 달라진다

리츠 투자의 성패는 사실 '세금'을 얼마나 잘 다루느냐에 달려 있습니다.

배당 수익률이 높다는 건, 그만큼 떼가는 세금도 많다는 뜻이니까요.

제가 앞서 친구들에게 강조했던 것도 바로 이 지점입니다.

• 일반 계좌의 세금 : 배당금이 입금될 때마다 나라에서 15.4%를 먼저 가져갑니다. 만약 연간 배당금이 2,000만 원을 넘어서면 금융소득종합과세 대상이 되어 건강보험료 인상 폭탄까지 걱정해야 하는 상황이 올 수 있습니다.
• ISA : 비과세 한도(일반형 200만 원, 서민형 400만 원) 내에서는 세금을 단 한 푼도 내지 않아도 됩니다. 한도를 초과하더라도 9.9% 분리과세만 적용되니, 세금 걱정 없이 내 자산을 지키기에 이보다 좋은 도구는 없다고 봅니다.
• 연금저축/IRP : 지금 당장 15.4%를 내는 대신, 그 돈을 은퇴할 때까지 재투자할 수 있는 '과세 이연' 혜택은 앞선 포스팅에서도 이야기 했었습니다. 나중에 연금을 받을 때 3.3~5.5%의 낮은 세율만 적용받으면 되니, 그 차액만큼 원금이 불어나는 속도는 상상 이상으로 빨라집니다.

연금저축과 IRP로 세액공제 148만 원 환급받는 구체적인 방법 (사회초년생 필수)

연금저축과 IRP로 세액공제 148만 원 환급받는 구체적인 방법 (사회초년생 필수)

 

실제로 1억 원을 투자해 연 7%의 배당을 받는다고 가정하면, 일반 계좌와 절세 계좌의 현금 흐름은 매년 100만 원 가까이 벌어집니다.

친구 A가 매년 내야 할 재산세를 나라에서 대신 내주는 셈이죠.

개인적인 의견으로는, 국내 리츠 ETF에 투자한다면 ISA와 연금계좌 활용은 선택이 아닌 필수라고 생각합니다.

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5. 미국 VNQ vs 한국 리츠 ETF 수익률 비교 분석

미국 VNQ와 한국 TIGER 리츠부동산인프라 비교

위 그림에서 볼 수 있듯이 두 ETF의 성격은 확연히 다릅니다.

비교 항목	미국 VNQ	한국 리츠 ETF (TIGER 등)
주요 자산	글로벌 기술 부동산(데이터센터 등) 중심	국내 오피스 및 인프라 중심
기대 배당률	약 3.5% (중간)	약 6.5% (높음)
자본 차익	성장성이 높음	상대적으로 낮음
환율 영향	달러 강세 시 유리 (환노출)	원화 자산 (환위험 없음)
변동성	중간 수준	낮은 수준 (인프라 포함 시)

배당수익률 = (연간 배당금/현재 주가) * 100

미국 VNQ는 자산의 가치 상승(시세 차익)을 통한 '총수익률 극대화'에 유리하며, 한국 리츠 ETF는 매달 혹은 분기마다 꽂히는 '높은 현금 흐름'에 강점이 있습니다.

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6. 리츠는 무적의 대안인가?

부동산 간접 투자가 친구 A의 고민을 해결해줄 정답처럼 보이지만, 세 가지 위험을주의해야 합니다.

• 금리 : 리츠는 부동산 매입 시 대출을 활용하므로 금리 인상기에 매우 취약합니다. 금리가 오르면 이자 비용이 늘어 배당금이 줄어들고 주가도 하락합니다.
• 공실 리스크 : 코로나 이후 오피스 수요 변화로 인해 상업용 부동산의 공실률이 변수가 되었습니다. 내가 가진 리츠가 어떤 건물을 담고 있는지 반드시 확인해야 합니다.
• 추상적 자산의 한계 : 리츠 지분을 1억 원어치 들고 있는 것과, 마포 아파트 등기 권리증을 들고 있는 것은 정서적으로 완전히 다릅니다. 하락장에서 리츠는 '손절'하기 쉽지만, 실물 집은 '버티기'가 가능하다는 점이 역설적으로 실물 자산의 강점이 되기도 합니다.

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7. 웰스루트의 생각 : 나에게 맞는 부동산 투자는?

친구 A, B, C의 고민을 들으며 내린 결론은 이렇습니다.

무리한 대출로 삶의 질을 파괴하는 매매가 부담스럽다면, 포트폴리오의 일정 부분을 리츠 ETF로 채우는 것이 현명한 대안입니다.

• 성장과 달러 자산을 원한다면 : 미국 VNQ
• 안정적인 고배당과 절세를 원한다면 : 한국 TIGER 리츠부동산인프라

부동산 시장이 오를 것이라 믿는다면, 이제는 등기소에 가기 전 스마트폰 앱을 먼저 켜보시기 바랍니다.

적은 돈으로도 빌딩의 주인이 될 수 있는 시대, 여러분의 현명한 선택을 응원합니다.

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⚠️ 유의사항 : 본 포스팅은 정보 제공 및 투자 학습을 목적으로 작성되었으며, 특정 종목에 대한 매수 또는 매도 권유가 아닙니다. 모든 투자의 결과는 투자자 본인의 판단과 책임하에 결정되어야 하며, 과거의 데이터가 미래의 수익을 보장하지 않습니다. 웰스루트는 독자 여러분의 신중하고 객관적인 투자 판단을 응원합니다.